Рынок новостроек массового сегмента Москвы (итоги 2018)

  • Дата: 12:37 16-01-2019
  • Просмотров: 173
  • Печать

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился за год на 21,4%. Средняя цена квадратного метра увеличилась на 7,5%.

По данным компании «Метриум», в декабре 2018 года на первичном рынке массовых новостроек Москвы велась реализация 14 990[1] квартир в 84 комплексах. Общая площадь представленных в продаже жилых помещений составила 0,89 млн кв. м. За прошедший год на рынок вышло 27 проектов, однако объём предложения по числу лотов сократился на 21,4%, а по площади – на 19,5%. Причинами послужили высокий спрос и снятие с реализации пула квартир в продаже в некоторых комплексах.

В декабре началась реализация одного проекта – ЖК «Тополя». В шести комплексах поступили в продажу новые корпуса. Также открылось бронирование квартир во второй очереди ЖК «Селигер Сити», в третьем корпусе ЖК «Гринада» и в четвертом корпусе ЖК Discovery.

Новые проекты новостроек массового сегмента 2018 года

Название ЖК

Девелопер

Округ

Старт продаж

1

Лесопарковый

INGRAD

ЮАО

1 кв. 2018

2

Любовь и Голуби

СМУ-6 Инвестиции

САО

1 кв. 2018

3

Ты и Я

Мангазея Девелопмент

СВАО

1 кв. 2018

4

FRESH

Дон-Строй Инвест

ЮАО

1 кв. 2018

5

Преображение

INGRAD

ВАО

2 кв. 2018

6

Квартал на Никулинской

УЭЗ

ЗАО

2 кв. 2018

7

Павлова 40

ПИК

ЗАО

2 кв. 2018

8

LIFE-Варшавская

Пионер

ЮАО

3 кв. 2018

9

Грильяж. Дом в Орехово[2]

Орехово

ЮАО

3 кв. 2018

10

Измайловский, 11

ГК ПИК

ВАО

3 кв. 2018

11

Discovery

MR Group

САО

3 кв. 2018

12

Discovery Park

MR Group

САО

3 кв. 2018

13

Сиреневый парк

AFI Development

ВАО

3 кв. 2018

14

Мякинино парк

ПИК

ЗАО

3 кв. 2018

15

Огни

Дон-Строй Инвест

ЗАО

3 кв. 2018

16

Люблинский парк

ПИК

ЮВАО

3 кв. 2018

17

Михайловский парк

ПИК

ЮВАО

3 кв. 2018

18

Шереметьевский

ПИК

СВАО

3 кв. 2018

19

Семеновский парк

РГ-Девелопмент

ВАО

3 кв. 2018

20

FoRest

Центр-Инвест

ЗАО

3 кв. 2018

21

Настроение

ФСК Лидер

СВАО

3 кв. 2018

22

Дмитриевский

Мосинжпроект

ВАО

3 кв. 2018

23

Талисман на Водном

3S Group

САО

3 кв. 2018

24

Дмитровский парк

ПИК

САО

4 кв. 2018

25

Фонвизинский

РГ-Девелопмент

СВАО

4 кв. 2018

26

Талисман на Дмитровском

3S Group

САО

4 кв. 2018

27

Тополя

Москапстрой-ТН

ЮВАО

4 кв. 2018

Эксперты «Метриум» отметили изменения в структуре предложения массовых новостроек по административным округам. Доля лидера (ЮВАО) уменьшилась на 5 процентных пунктов (до 28,3%). Одновременно увеличилась на 2,4 п.п. (до 16,5%) доля округа, занимающего вторую позицию (ЮАО). На третьей строчке расположился СВАО (15,5%, +3,5 п.п.). На четвертом месте с минимальным отрывом САО (15,2%, +7,6 п.п.). Наименьшая доля предложения сосредоточена в ЮЗАО (3,4%, -7,4 п.п.).

К концу года превалирующая часть квартир была представлена в корпусах на начальной стадии строительства (45,7%). За отчетный период их доля выросла на 30,2 п.п. Четверть лотов (25,7%, -9 п.п.) экспонировалась в новостройках на этапе монтажа этажей. Объем предложения в корпусах на стадии отделочных работ составил 17,4% (-18,2 п.п.). В введенных в эксплуатацию домах было представлено 11,2% (-3,0 п.п.) квартир.

В структуре предложения по типологии традиционно превалируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Доля первых составила 29,9% (-5,1 п.п.), вторых – 38,2% (-1,1 п.п.). Стало заметно больше трехкомнатных квартир – на 4,0 п.п. (23,0%). Студии и многокомнатные образовали соответственно 6,3% (+1,3 п.п.) и 2,6% (+0,9 п.п.) в общем объеме предложения.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2018 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 162 090 руб. За декабрь показатель увеличился на 0,4%, а за год – на 7,5%. Причем положительная динамика отмечалась почти весь 2018 год, за исключением отдельных месяцев, когда средний уровень цен снижался из-за поступления в продажу новых комплексов и квартир по стартовым ценам. Самый низкий уровень цен был зафиксирован в феврале – 149 810 руб. за кв. м (на 0,6% ниже декабря 2017 г.), а максимальное значение пришлось на декабрь.

В большинстве округов средняя цена квадратного метра относительно конца 2017 года выросла. Максимальное увеличение отмечено в ЮВАО (+13,7%), ЗАО (+9,5%) и СЗАО (+8,6%). Средние цены снизились только в двух округах: САО (-3,4%) и ВАО (-2,4%).

По итогам 2018 года средняя стоимость квартиры выросла на 10,2% и составила 9,7 млн руб. Положительная динамика отмечена по всем типологиям, за исключением многокомнатных квартир:

– студии – +7,4% (до 5,13 млн руб.);

– однокомнатные – +10,2% (до 6,90 млн руб.);

– двухкомнатные – +8,8% (до 9,93 млн руб.);

– трехкомнатные – +1,9% (до 12,98 млн руб.);

– многокомнатные – -4,8% (до 19,5 млн руб.).

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2018 года:

– ЖК «Мякинино Парк» (ЗАО / р-н Кунцево), студия площадью 19,8 кв. м за 3,18 млн руб;

– ЖК «Люблинский Парк» (ЮВАО / р-н Люблино), студия площадью 19,8 кв. м за 3,2 млн руб;

– ЖК «Столичные поляны» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово), студия площадью 20,2 кв. м за 3,55 млн руб.

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Типология

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

студии

18,9

25,9

39,2

150 500

197 965

307 200

3 183 840

5 133 940

7 967 635

однокомн.

29,4

40,5

88,2

118 701

170 270

280 200

4 006 235

6 899 740

21 168 000

двухкомн.

39,4

62,5

97,4

99 050

158 820

252 213

5 370 220

9 927 670

21 534 030

трехкомн.

50,3

83,2

148,6

93 883

155 970

281 235

7 215 974

12 976 450

25 283 300

многокомн.

84,9

111,7

189,2

117 700

174 610

297 421

10 946 100

19 497 650

39 403 776

итого

18,9

59,7

189,2

93 883

162 090

307 200

3 183 840

9 669 350

39 403 776


Основные тенденции 2018 года

Высокая девелоперская активность

«В 2018 году высокая девелоперская активность, отмеченная еще в 2017 году, продолжила набирать обороты, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – На рынок вышло 27 новых проектов (в 2017 году – 23, в 2016 – 14, в 2015 – 19, в 2014 – 12). Главным стимулом, мотивирующим девелоперов начинать продажи, стали нововведения в законодательство, согласно которым предполагалось, что все проекты, первый ДДУ по которым будет зарегистрирован после 1 июля 2019 года, должны продаваться через эскроу-счета. Данное решение обозначалось как переходный период к новым реалиям. Однако уже к концу года были разработаны новые поправки, отменяющие переходный период, и обязывающие фактически все ЖК реализовывать по новым правилам. Исключение составят отдельные проекты, которые будут соответствовать определенным критериям (они еще не утверждены)».

Активный спрос и снижение объема предложения

«Высокий спрос наблюдался на протяжении всего года, – продолжает Мария Литинецкая. – При этом фактически не отмечалось фактора сезонности в активности покупателей. Традиционно малопродуктивные с точки зрения продаж месяцы демонстрировали высокие показатели. Основной причиной, стимулировавшей покупателей приобретать жилье, стало повышение доступности ипотечного кредитования. Спрос «подогревался» информационным фоном грядущих изменений в законодательстве и возможным ростом цен. В итоге, несмотря на активный выход новых проектов, предложение сократилось на 21,4% по числу квартир и на 19,5% по их суммарной площади (до 14 990 ед. площадью 0,89 млн кв. м). Однако помимо высокой покупательской активности столь значительное снижение было вызвано снятием с продажи части квартир в отдельных комплексах».

Рост цен

«Высокий спрос на квартиры позволил девелоперам активно повышать цены, – отмечает Мария Литинецкая. – В наиболее ликвидных проектах цены увеличивались быстрее, чем при обычной коррекции стоимости в связи с ростом строительной готовности. Данный фактор способствовал повышению средней цены квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента, несмотря на выход нового предложения по стартовым ценам. Также положительной динамике способствовало снятие с реализации пула недорогих квартир. Стоит отметить, что в конце 2018 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости массового сегмента достигла своего пика, установив новый рекорд – 162 090 рублей».

Прогноз на 2019 год

«2019 год станет сложным для первичного рынка жилья, – считает Мария Литинецкая. –  С 1 июля застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только с применением эскроу-счетов, на которых эти средства будут аккумулироваться до ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности на одну из квартир. Таким образом, строительство жилья за счет средств дольщиков (основная форма финансирования) станет невозможным. Преимущественно стройка будет вестись с привлечением целевого кредита, что приведет к увеличению себестоимости. Это, в свою очередь, приведет к росту цен на жилье. Увеличению стоимости будет способствовать и повышение НДС.

Вероятный рост цен может заставить людей попытаться успеть «запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда» и приобрести квартиру в новостройке по максимально привлекательной цене в начале года. Таким образом, спрос в первом полугодии вероятно сохранится на высоком уровне. Фактором, который может сдержать покупательскую активность в 2019 году, является возможный рост ипотечных ставок. В 2018 году в целом по рынку массового сегмента доля ипотечных сделок превысила 50% в общем объеме заключенных ДДУ. В отдельных проектах цифра доходила до 60-70%. В конце 2018 года после повышения ключевой ставки ведущие банки объявили о росте ставок по ипотечным кредитам, а средневзвешенная ставка по выданным кредитам уже поднялась до 9,52% в ноябре (по данным ЦБ РФ) с 9,41% в сентябре-октябре (исторический минимум). Рост ипотечных ставок, ухудшение благосостояния населения и высокая конкуренция будут сдерживать ценовой рост. Исходя из текущих условий, цены могут вырасти на 10-15% в горизонте двух лет».

Читайте также: Размещение статей, новостей и пресс-релизов на Glagol-Info.com

новости партнёра
Новости от RED TRAM